A região comprovou nos últimos anos uma das valorizações mais consistentes do país: Gramado já tem o m² mais valorizado do Sul, à frente de Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba, segundo pesquisa da Brain com o Sinduscon-RS. Para quem quer entrar nesse mercado sem pagar o preço do imóvel pronto, a compra na planta se firmou como o caminho: pagamento em fluxo durante a obra e valorização que corre sobre o valor total do bem
O fluxo que alimenta esse mercado não tem baixa temporada. Cidades turísticas movimentadas todos os dias do ano, Gramado e Canela receberam mais de 650 eventos somente em 2025, que injetaram perto de R$ 1 bilhão na economia local, segundo dados do Gramado Magazine. E os compradores acompanham esse movimento: investidores de São Paulo, Minas Gerais, Goiás, Mato Grosso, Bahia, do Rio de Janeiro e do Distrito Federal, além dos vizinhos Paraná, Santa Catarina e do próprio Rio Grande do Sul, têm procurado a região atrás de segunda residência e de renda com locação por temporada, atraídos por uma combinação difícil de encontrar em outras praças: turismo o ano inteiro, oferta limitada de terrenos e regras urbanísticas que seguram a expansão, o que protege o valor de quem já comprou.
Os números confirmam o movimento. Levantamento da consultoria Brain, em parceria com o Sinduscon-RS, mostra que Gramado, cidade de pouco mais de 40 mil habitantes, alcançou o metro quadrado mais valorizado do Sul do país: R$ 18.914, à frente de Florianópolis (R$ 16.943), Porto Alegre (R$ 14.344) e Curitiba (R$ 13.664). Para quem já é dono, o dado é a prova de que o mercado entrega. Para quem quer entrar, ele explica por que a disputa se deslocou para os lançamentos: no imóvel na planta, o investidor garante o preço de hoje em um mercado que vem subindo, e paga ao longo da obra.
O duelo com a renda fixa
É nesse cenário que se trava uma disputa cada vez mais comum nos escritórios de assessoria financeira. Com os juros ainda em patamar elevado, parte dos consultores recomenda que o cliente deixe o dinheiro em aplicações de renda fixa em vez de comprar imóveis. Para Jair de Carli, sócio-proprietário da De Carli Imóveis, imobiliária da Serra Gaúcha especializada em imóveis na planta, a comparação costuma ser mal formulada.
“Comparar imóvel com CDB é comparar coisas diferentes. A renda fixa remunera o capital parado. O imóvel na planta trabalha em ciclo: o investidor entra no lançamento pagando um fluxo mensal e captura a valorização sobre o valor total do bem, não apenas sobre o que já desembolsou. São lógicas distintas, e o investidor maduro costuma ter as duas na carteira”, afirma.
A mecânica que o corretor descreve é o que diferencia a compra na planta da compra do imóvel pronto. Durante a obra, o comprador paga entrada e parcelas que somam apenas parte do preço, enquanto a valorização, quando ocorre, incide sobre o imóvel inteiro. Em praças de alta demanda, a diferença entre o preço de lançamento e o valor na entrega das chaves historicamente supera a correção dos contratos, e a renda de locação por temporada, forte na Serra, começa a correr logo após a entrega.
Nos empreendimentos que acompanha, a imobiliária calcula que esse ciclo tem entregado resultados acima da média do mercado. “Na Serra, temos visto imóveis na planta com valorização que pode ultrapassar 18% ao ano. E, para quem deseja, a locação por temporada gera uma renda extra que não existe na aplicação financeira: em um apartamento de um dormitório, os ganhos podem passar de R$ 50 mil por ano; em um de dois dormitórios, de R$ 75 mil”, afirma De Carli, ressaltando que os números variam conforme empreendimento, localização e gestão da locação.
Critério importa mais do que entusiasmo
De Carli faz questão de moderar o próprio argumento. Nem todo lançamento é bom negócio, diz, e o papel de uma assessoria é justamente separar oportunidade de propaganda. “O investidor precisa olhar três coisas antes do preço: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, onde o imóvel está de fato, e qual é a liquidez daquele produto na revenda e na locação. Quando um desses três pontos falha, o retorno projetado no folder não se realiza”, afirma.
O corretor relata que boa parte dos clientes da imobiliária chega por indicação de quem já investiu, muitas vezes anos depois do primeiro negócio, para repetir a operação ou trazer familiares. “Imóvel, na nossa região, é uma decisão de família. A pessoa não está só aplicando dinheiro, está construindo um patrimônio que os filhos vão usar e herdar. Nossa responsabilidade é que essa decisão seja tomada com informação, não com pressa”, diz.
O que avaliar antes de comprar na planta
Para quem considera entrar nesse mercado, a orientação do especialista é tratar a compra na planta com a mesma disciplina de qualquer investimento. Antes de assinar, vale conferir o histórico de entregas da incorporadora e o registro de incorporação do empreendimento, entender o índice de correção das parcelas e simular o custo total até as chaves, verificar as regras de locação por temporada do condomínio e da cidade, e comparar o preço do lançamento com o de imóveis prontos equivalentes na mesma região. Em um mercado que já precifica o metro quadrado acima das capitais, a margem para erro diminui, e a diferença entre um bom e um mau negócio está cada vez menos no imóvel e cada vez mais na análise que antecede a compra.
No fim, resume De Carli, a conta do investidor na Serra vai além da planilha. “Quem compra bem aqui leva as duas coisas: um ativo que trabalha, valorizando e gerando renda, e um lugar que a família usufrui, cria memórias, se estabelece e ainda tem a possibilidade de vender o imóvel no momento em que desejar, com alta valorização e liquidez. É esse conjunto que faz o imóvel na planta na Serra Gaúcha valer a análise. O nosso papel é garantir que cada cliente chegue a essa decisão com a informação completa na mão”, afirma.
